锦尚新城位于上街区峡窝镇丹江路与登封南路交叉口，距离上街区政府大概三公里，紧挨着上街区实验初中、上街区实验高级中学等学校，算得上是挺不错的位置。

    本以为会拍出好的价格，成交喜人！其实，我们都想错了！理想很丰满，现实很骨感！

    由推出的拍卖房源可以看出，此次拍卖的价格几乎是评估价的65折，房源单价低到3500元/㎡左右，几乎相当于区域房价水平的一半！在该项目周边，有亚星江南小镇、郑西建业联盟新城等楼盘，周边房价在7000元/㎡左右。

    此次拍卖即便价格让步较大，仍未产生太大吸引力。距离结束还有不到三周时间，22套房源无人问津。如果翻看阿里拍卖的历史记录，你会发现这批房源已是第三次变卖。

    为什么会这样呢？

    从上街区法院工作人员处了解到，泰瑞置业此次房源拍卖主要源于“疫情影响楼市行情，房子卖不出去，拍卖款项用于支付工程欠款。”现在，开发商正在递交相关材料，后续还会有房源进行拍卖。

    “疫情”躺枪！追溯泰瑞置业该项目最早的拍卖纪录，始于去年12月份，当时“疫情”何在？

    偿债高峰期将至 行业分化加剧

    数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。

    未来一段时间，实力较弱、销售不好、资金紧张的中小房企，将会面临更加严峻的挑战和考验。

    行业分化，也将更加明显。

    对于弱者来说，事关生死存亡；于强者而言，是难得的机会。

    就像孙宏斌所言：“今年的并购机会肯定比往年大很多，我们内部把它定义成洗盘年，远远超过任何一轮的机会。”

    直到现在，很多人才意识到郁亮当初那句“活下去”，并非危言耸听。

    现象二：郑州“叫停首付分期”

    近日一则署名并加盖“郑州市房地产市场和产权交易管理中心”的通知（非红头文件）在郑州地产圈传的风生水起，该通知被解读为“郑州叫停首付分期”，可是“郑州”很委屈，因为“郑州”从未启动“首付分期”，没有开始，何来结束？

    经查找多份资料可以看出，首付分期在郑州一直属于违规行为，2019年郑州出台多份文件严查首付分期。然而，很多房企依然铤而走险。

    此次，郑州下发文件，意在从金融端扎紧首付分期的操作渠道。

     该《通知》内容为：

    近日郑州市房管局发布通知：自2011年5月11日（含5月11日）后，签订的内五区商品房买卖合同在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交：

    1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

    2、由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；

    3、限购资料。

    5月11日之前的商品房买卖合同提交资料为：

    1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；

    2、预收款收存信息表；

    3、限购资料。

    其实，郑州曾多次整治首付分期等违规行为！早在2018年，郑州就曾开展房地产市场集中整治行动。

     其中明确强调了开发商以下等违规行为：1. 私下认筹、恶意炒作；2. 捂盘惜售；3. 无证预售；4. 电商费；5. 首付分期；6. 捆绑车位、装修；7. 霸王合同；8. 私设账户；9. 未执行限购政策；10. 售楼部公示不符合要求……

    这些行为在经历2018年严查之后，部分已经不再普遍，但两个月后首付分期政策，甚至分期5年的营销套路就再次在环郑区域出现。12月，市内五区以及三个开发区，也开始了“首付分期”之路。

    2019年2月、7月，政策再次示警。

     2019年7月，河南住建厅出台《关于开展房地产市场集中整治的通知》，明确指出：禁止房企实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

    郑州市这次重拳出击对楼市有何影响？

    4月时有媒体统计，郑州首付分期+组合贷楼盘项目达71个。本次政策对于郑州市场的打击面可谓是相当大了。那么这次重拳出击对于楼市将造成什么影响呢？

     短期看，郑州此次下发文件，可能会使得郑州首付分期项目抓住最后的时间疯狂销售、备案。

    而房价在短时期内影响不大，甚至开发商为了促销会有一定程度的下降。

    从长远来看，取消首付分期后，郑州的房地产市场可能会朝着更加健康的方向发展。但有地产人认为，取消首付分期也会增加开发商的融资成本和财务负担，这些成本最终可能会转嫁到客户身上来，其实非也，同一个项目，开发商自有资金开发建设与融资开发建设，成本是不一样的；快速销售与拖延销售，财务成本是不一样的；合规建设与工程出现问题，建设成本也是不一样的。自己结的“苦果”不能让购房者来分摊。

    说什么取消首付分期多出的开发成本会转嫁到购房者身上；说什么现房销售比期房销售高处的成本“羊毛出在羊身上”由购房者承担……其实都是某些开发商的大放厥词，经不起推敲，也不值得理会！

    首付分期为何屡禁不止？

    先看看首付分期的操作模式是：

    开发企业与购房者签署借款协议，由开发企业向购房者提供借款，购房者在约定的时间内偿还企业借款，逾期偿还会承担相应的违约责任。

    然后开发企业给购房者开具首付款的收据和发票，然后拿着这些资料去房管局办理商品房买卖合同备案手续；银行根据备案完成后的合同向购房者发放按揭贷款，开发企业收到银行按揭款部分的款项，实现预售款的回收。

    正常的购房者都是30%的首付，银行按揭贷款占据70%，银行按揭贷款是商品房销售回款的大头，所以房企愿意延缓首付款的回收时间，优先把银行按揭贷款收回。

    在市场下行阶段，房企销售压力巨大，一般都会选择首付分期政策来降低购房门槛，吸引超级刚需客户入场（无能力支付首付款又存在极强的购房需求），进而实现快速销售，缓解房企现金流压力。

    首付分期一般是2年4次将首付款偿还完毕，还有2年后一次性偿还首付款的，甚至有更猛的，5年分10次偿还首付款（比如最近的绿****项目），还有之前最猛的5年后付首付（****华城、翰***项目）。首付分期5年的项目基本都是开盘必清盘，销售火爆。

    玩弄“首付分期”，没有最狠，只有更狠。

    首付分期这个策略早已被开发商玩成了花。你首付分期1年、我分期2年，你3年、我5年，都是通过时间缓解购房者首付款压力。

    最狠的就是直接0首付！

    当一个项目销售极难的时候，卖不出去就是一份钱都拿不到，只有卖出去才能回钱，于是0首付诞生了。购房者艰难的是30%的首付款，开发商盯的是你70%的贷款金额，0首付的核心逻辑就在于此。购房者0元定房，一般首付交房前还清，开发商拿走70%贷款，你好我好大家好。

    前段时间荥阳某项目就凭着0首付一天销售了500多套！基本吸干了这个区域的购房者！威力可见一斑！

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